Для того, чтобы купить собственное жилье в Дубае, иностранным инвесторам не обязательно сразу оплачивать его полную стоимость. Если вы хотите обзавестись собственной недвижимостью в одном из наиболее прогрессивных городов мира, то разумной альтернативой станет ипотека.
Местный рынок ипотечного кредитования, не смотря на пошатнувшуюся стабильность банковского сектора, стремительно набирает обороты. За последние 7 лет количество сделок увеличилось вдвое. Согласно отчету Reidin/Global Capital Partners в 2019 году 55% всех сделок с недвижимостью было заключено посредством ипотечного кредитования.
Сколько процентов Ипотека в Дубае?
Процентная ставка может варьироваться в диапазоне 4-7% годовых в зависимости от суммы кредиты, объекта недвижимости и суммы первоначального взноса.
Можно ли купить квартиру в ипотеку в Дубае?
В Дубае для резидентов доступна ипотека в 80% от стоимости лота. Для нерезидентов есть свои особенности: первоначальный взнос должен составлять половину цены квартиры или виллы. Срок кредита до 25 лет.
Кому дают ипотеку в Дубае?
Заемщик должен быть старше 21, но моложе 70, если речь о владельце частной компании, или 65, если он работает по найму. Возраст подающего заявку на ипотеку всегда диктует объем регулярных взносов: чем он старше, тем больше выплачивает каждый месяц.
Какой процент по кредиту в Дубае?
В банках ОАЭ вы можете получить кредит под ставку гораздо ниже, чем предлагают российские банки. Так ипотечный кредит выдается по ставке от 3,9% – 5,7% годовых. Кредиты для бизнеса, как правило выдаются под 4-5% годовых, а кредит на покупку машины можно получить под 1-2% годовых.
Ипотека для иностранцев – ключевые требования
Согласно дубайскому законодательству, иностранные граждане имеют право приобретать местное жилье в ипотеку. Но на деле получить ее не так просто. К заемщику выдвигаются жесткие требования, в числе которых:
- Наличие резидентской визы
- Трудоустройство в одной из местных компаний или наличие собственной компании на территории ОАЭ
- Наличие первоначального взноса в размере не менее 25% плюс все расходы на документальное оформление недвижимости и юридическое сопровождение (это еще 6-7% от стоимости)
- Возраст от 21 до 65 лет для наемных работников и до 70 лет для самозанятых лиц
- Желательно наличие уже оплаченной собственности на территории ОАЭ
Как правило, достаточно 2-3 пунктов из перечисленного списка, чтобы можно было претендовать на ипотечный кредит.
Использование ипотечного кредита — хорошая возможность одновременно обзавестись собственной недвижимостью и диверсифицировать свои вложения. Если заплатить в счет первого жилищного взноса только часть средств, то все оставшиеся деньги можно вложить в другие (акции, банковские депозиты и пр).
Немного про возраст
Возраст заемщика — важный момент при получении ипотечного кредита. Согласно законодательству ОАЭ, пенсионный возраст здесь наступает в 65 лет (эта норма касается как мужчин, так и женщин). Экспат, желающий получить кредит на недвижимость, должен входить в категорию трудоспособного населения. Более того, последний платеж по кредиту должен быть внесен до того, как заемщик вступит в пенсионный возраст. Многие банки готовы предоставить ипотеку сроком на 15-20 лет. При этом, чем ближе вы подобрались к 65 годам, тем короче будет срок ипотеки и соответственно больше ежемесячные платежи.
Где можно купить жилье в Дубае
Еще один важный момент — размещение здания. Это связано с тем, что в Дубае есть участки freehold, easehold и земли, на которых не продается недвижимость иностранцам. Нерезиденты могут приобретать недвижимость только на территории районов из категории freehold, easehold, ТОП-9 которых для инвестиций перечислен в этой статье.
Вы можете получить ипотечный кредит как на уже существующее жилье, так и на недвижимость, которая находится на стадии застройки (off-plan инвестиции) при условии, что объект будет сдан в эксплуатацию не позднее, чем через 2 года с момента получение займа. В зависимости от застройщика и того, на каком этапе возведения находится проект, банк может запросить начальный взнос в размере 30-70%.
В ОАЭ есть собственное Кредитное Бюро Al Etihad, с его помощью все кредиторы имеют доступ к ежемесячным отчетам и кредитным историям клиентов.
Особенности оформления ипотеки в Дубае для нерезидентов
Первым шагом в процессе получения ипотеки в Дубае станет выбор конкретного банка. На территории ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы. У каждого банка есть свои предложения и ипотечные пакеты для иностранцев. Вы можете либо подобрать банк самостоятельно, либо обратиться к посреднику, который возьмет на себя все организационные и документальные вопросы.
Если есть другие кредиты и ипотеки
При оформлении жилищного кредита одним из ключевых показателей выступает массовая доля кредитных платежей в соотношении к общим доходам заемщика. Выгодопреобретатель, помимо оформляемого ипотечного кредита, может иметь и другие активные займы. Определение этого соотношения позволяет понять, сможет ли заемщик взять на себя еще одно обязательство.
Согласно требованиям Центрального Банка ОАЭ, массовая доля кредитных платежей (как новых, так и существующих), не должна превышать 50% от общего ежемесячного дохода заемщика. При этом, из оставшихся после погашения всех обязательств средств, на каждого члена семью должно приходиться не мене 3500 дирхам в месяц.
Особенности оформления ипотеки в Дубае для нерезидентов
Первым шагом в процессе получения ипотеки в Дубае станет выбор конкретного банка. На территории ОАЭ работают как местные, так и европейские кредиторы. У каждого банка есть свои предложения и ипотечные пакеты для иностранцев. Вы можете либо подобрать банк самостоятельно, либо обратиться к посреднику, который возьмет на себя все организационные и документальные вопросы.
Даже если у вас есть проверенный банк, в котором открыты ваши текущие счета, изучить ипотечные предложения конкурентов будет крайне полезно.
Когда желаемый кредитор выбран, нужно получить предварительно одобрение банка — пройти проверку соответствия минимальным критериям для заемщика. Зачастую эта процедура занимает 3-4 рабочих дня.
На этом этапе кредитор в лице представителей банка оценивает платежеспособность и деловую репутацию заемщика. Банку необходимо ознакомиться с активами, доходами, обязательствами и кредитной историей будущего клиента. Уже на этом этапе отсеиваются заведомо неблагонадежные заемщики.
Предварительная оценка позволяет определить благонадежность заемщика и понять, сможет ли он в дальнейшем оплачивать обязательства по кредиту.
В отличие от отечественных банков, для дубайских кредиторов предварительная оценка — не рядовая формальность. Сотрудники банка будут тщательно изучать ваши финансовые и трудовые данные. Для этого-вам необходимо будет предоставить соответствующие документы:
- Заполненную форму заявки на ипотеку
- Документы, подтверждающие доход клиента
- Выписка о состоянии текущего банковского счета за последние 6 месяцев, платежные ведомости за последние 6 месяцев
- Справка о доходах и информация о работодателе (для наемных работников)
Самозанятым клиентам необходимо будет предоставить: результаты аудиторской проверки за последние 2 года и Отчет о прибылях и убытках за последние 12 месяцев. Если у заемщика имеются еще какие-либо источники доходов (дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду), то они также должны быть учтены
Четко установленного списка документов не существует.
Помимо приведенного выше перечня, банк может запросить и другие документы на свое усмотрение.
Если заемщик удовлетворяет ключевым критериям, то у него есть 2 месяца на поиски подходящей недвижимости. Когда желаемый объект выбран, покупателю необходимо подписать меморандум о намерениях и внести депозит в виде чека. Он может быть обналичен только в том случае, если покупатель откажется от сделки.
После подписания меморандума, банк назначает независимую экспертизу для оценки фактической стоимости недвижимости и только после этого дает окончательное решение о возможности предоставления кредита.
За рассмотрение заявки банк возьмет плату в размере 1% от стоимости недвижимости. Но в случае отказа кредитор вернет эту сумму. Кроме того, обязательным условием кредитования практически во всех банках является оплата страховки в размере 0,5-1% от стоимости недвижимости.
После фактического завершения покупки права на недвижимость регистрируются в Земельном департаменте города и покупателю выдается соответствующее свидетельство. Оригинал остается на хранении в банке до момента полного погашения кредита, а клиенту предоставляется его заверенная копия.
На что смотрит банк перед тем, как выдать кредит
При оформлении жилищного кредита одним из ключевых показателей выступает массовая доля кредитных платежей в соотношении к общим доходам заемщика. Выгодопреобретатель, помимо оформляемого ипотечного кредита, может иметь и другие активные займы. Определение этого соотношения позволяет понять, сможет ли заемщик взять на себя еще одно обязательство.
Согласно требованиям Центрального Банка ОАЭ, массовая доля кредитных платежей (как новых, так и существующих), не должна превышать 50% от общего ежемесячного дохода заемщика. При этом, из оставшихся после погашения всех обязательств средств, на каждого члена семьи должно приходиться не мене 3500 дирхам в месяц.
В ОАЭ есть собственное Кредитное Бюро Al Etihad, с его помощью все кредиторы имеют доступ к ежемесячным отчетам и кредитным историям клиентов.
От чего зависит процентная ставка по ипотеке
При ипотечном кредитовании вам могут предложить фиксированную либо плавающую (дифференцированную) процентную ставку. При фиксированной ставке сумма процентов распределяется равными долями на весь срок кредита. То есть, у вас будет фиксированный ежемесячный платеж, в который включены тело кредита и проценты (и те, и другие — статические величины).
Что касается плавающей процентной ставки, то в этом случае, каждый месяц сумма процентов будет начисляться на остаток долга. То есть, по мере погашения размер процентных выплат с каждым месяцем будет становиться меньше и меньше.
Фиксированные ставки определяются кредитором на базе ставки рефинансирования Центрального Банка (не ниже этой суммы) и не меняются в течение всего срока кредитования либо же до момента, пока кредитная политика ЦБ не поменяется.
Плавающая ставка, в свою очередь, зависит от конъюнктуры финансового рынка и подлежит регулярному пересмотру. В этом случае конечную сумма процентных выплат сложно прогнозировать.
Процентная ставка может варьироваться в диапазоне 4-7% годовых в зависимости от суммы кредиты, объекта недвижимости и суммы первоначального взноса. Зачастую фиксированная ставка применяется при долгосрочных займах (от 10 лет и более), в то время как дифференцированная направлена на скорейшее погашение задолженности и предоставляется только в краткосрочном периоде (сроком до 5 лет).
Заемщики имеют право погасить ипотечный займ досрочно. Но в этом случае придется заплатить штраф в размере 1% от суммы займа, но не ниже 10 тыс. дирхам.
Юридические моменты
Супружеским парам из России, которые намерены приобретать дубайскую недвижимость в ипотеку, рекомендуется изначально оформлять ее как совместную собственность, чтобы каждый из членов семьи был указан как собственник. В противном случае, со стороны законодательства эмиратов, собственником жилья будет считаться только человек, на имя которого был оформлен договор ипотеки и выданы все соответствующие права собственности.
Права супруги или супруга на недвижимость
Семейный Кодекс ОАЭ заметно отличается от его российского аналога. В Эмиратах каждый из супругов, даже находясь в браке, имеет право владеть личным имуществом, включая недвижимость. Если один из партнеров юридически не вступил в право собственности, то для местных властей это будет означать, что супруг/супруга намеренно отказались от претензий на имущество в пользу своего партнера. Следовательно, в случае развода такое имущество не будет считаться совместно нажитым, совместное владение недвижимостью и семейный кодекс ОАЭ
Если просрочить выплату
В случае просрочки выплаты по кредиту более чем на 30 дней, кредитор имеет право указать это в личном деле клиента. Такого рода негативный отзыв значительно влияет на кредитую историю и может стать серьезным препятствием в случае необходимости повторного кредитования. Если же заемщик по каким-либо причинам не способен оплачивать свои обязательства перед банком, то кредитор имеет право начать судебный процесс со всеми вытекающими последствиями. Отметим, что правительство ОАЭ очень строго относится к любым нарушителям закона и крайне велика вероятность того, что вы будете депортированы из страны сразу же после ликвидации всех задолженностей.
Получение визы после покупки жилья
- Право получения статуса резидента ОАЭ при покупке недвижимости распространяется только на Дубай. Для его получения ваше новое жилье должно соответствовать следующим критериям:
- числиться в жилом фонде Дубая;
- быть сдано в эксплуатацию и официально оформленной на владельца;
- не являться предметом залога;
- быть полностью оплаченным;
- стоить не менее 1 млн. дирхам (около 27 тыс. долл.).
Читайте также про плюсы и минусы инвестирования в недвижимость Дубая в данном материале.
Заключение
Для покупки недвижимости в Дубае иностранные инвесторы могут использовать как собственные, так и кредитные средства. Согласно законодательству ОАЭ, иностранные граждане имеют право на получение ипотеки в местных банках на следующих условиях:
- заемщик должен оплатить первоначальный взнос. Его сумма устанавливается банком в одностороннем порядке;
- клиент должен иметь статус резидента;
- быть работником или учредителем одной из местных компаний;
- соответствовать минимальным критериям по возрасту и уровню дохода.
- Условия кредитования в разных банках могут заметно отличаться. В зависимости от конкретного заемщика и желаемого здания, срок (5-20 лет) и процентная ставка (плавающая или фиксированная) могут заметно варьироваться.