Не секрет, что рядовому покупателю бывает непросто сориентироваться в процедурных моментах. К тому же, цена вопроса достаточно высока, и возможные риски при оформлении сделки должны быть минимальны. Сегодня мы пошагово рассмотрим процедуру покупки недвижимости в Дубае и постараемся максимально осветить все важные аспекты.
Стоит иметь в виду, общего федерального законодательства в сфере недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах до сих пор нет. Каждый из семи эмиратов самостоятельно регулирует все связанные с рынком недвижимости вопросы на своей территории. Самым прогрессивным в этом направлении, традиционно, является Дубай.
Дубай обладает самой развитой и прозрачной законодательной базой в сфере недвижимости. Согласно законодательству эмирата Дубай, граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право напрямую приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-районах. Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai и др.
Права на недвижимое имущество регистрируются в специальном реестре Земельным департаментом Дубая, а собственникам выдается соответствующее свидетельство о регистрации (т.н. Title Deed). Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в момент обращения покупателя и продавца, и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство, удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости. Такой порядок «моментальной» регистрации максимально упрощает процедуру купли-продажи недвижимости и сводит к минимуму возможные риски, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Контроль за соблюдением законодательства осуществляет специальное Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Оно, в частности, отвечает за регистрацию проектов недвижимости, а также за обязательную регистрацию застройщиков, агентств недвижимости и самих агентов. Деятельность RERA направлена, прежде всего, на защиту прав и интересов покупателей и продавцов и призвана минимизировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов. Проверить регистрацию любого агентства недвижимости и его агентов очень просто. Для этого достаточно зайти на официальный интернет-сайт RERA по адресу www.rpdubai.com
В общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
- Покупатель выбирает объект недвижимости, который он желает приобрести
Самый простой и эффективный способ – связаться с каким-либо из агентств недвижимости, работающим на рынке Дубая. Дело в том, что без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. В большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих. Однако, нужно иметь ввиду, что далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.
Прежде всего, в соответствии с Распоряжением председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, работающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и должны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицензии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности. Например, для посредничества при купле-продаже или сдаче в аренду, в лицензии должна быть прямо указаны именно эти виды деятельности. При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером.
- Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки
В общем случае, договор купли-продажи недвижимости должен удовлетворять следующим основным требованиям:
- Быть заключенным в письменной форме Нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости в ОАЭ не требуется, достаточно простой письменной формы. Несмотря на то, что государственным языком в ОАЭ является арабский, договоры на английском языке повсеместно признаются и принимаются без перевода. Исключение составляют прокуратура, полиция и судебные инстанции, где перевод на арабский является обязательным требованием.
- Содержать основные условия сделки В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:
- объект купли-продажи,
- стоимость приобретаемой недвижимости,
- дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, сбор за регистрацию в Земельном департаменте, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
- срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
- сроки и порядок осуществления расчетов,
- ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
Стоит отметить, что в большинстве случаев, привлечение сторонних юристов при составлении договора купли-продажи недвижимого имущества не требуется. Как правило, квалифицированные сотрудники агентства недвижимости, ведущего сделку, вполне в состоянии подготовить такой договор на основании типовых форм, утвержденных и использующихся в деятельности компании.
- При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости)
Обычно, задаток от покупателя принимает агентство недвижимости и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки в Земельном Департаменте. Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.
Рынок недвижимости Дубая мультинационален. Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в случае, если что-то пошло не так? Поэтому агентство недвижимости, имеющее зарегистрированный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодательства о 100% владении такой компанией местными жителями – гражданами ОАЭ.
- Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая
Разрешение от застройщика (No Objection Certificate, NOC), по сути, является справкой об отсутствии задолженности продавца перед застройщиком. Оформление такого разрешения на продажу недвижимости может занять от 1 дня до 2-3 недель в зависимости от компании-застройщика. Стоимость такого разрешения составляет, опять же в зависимости от политики застройщика, от 500 до 5,000 дирхам ОАЭ (приблизительно $137-1,370).
- После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно, в момент регистрации происходят и расчеты по сделке
Реестр недвижимого имущества ведется Земельным департаментом Дубая в электронном виде. Регистрация перехода прав на недвижимость осуществляется в момент обращения покупателя и продавца и сразу же на руки покупателю выдается регистрационное свидетельство (Title Deed), удостоверяющее право собственности на приобретенный объект недвижимости.
Если объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию, то его регистрация в Земельном департаменте происходит во временном реестре. В этом случае покупатель получает не свидетельство о регистрации, а т.н. первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). Когда же объект сдается в эксплуатацию, первичный договор купли-продажи является основанием для получения собственником регистрационного свидетельства.
Стоимость регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Земельном департаменте в общем случае составляет 2% от цены продажи плюс небольшой фиксированный платеж (около $100) за выдачу свидетельства.
Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:
- оригиналы паспортов покупателя и продавца,
- оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца,
- оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC),
- копию договора купли-продажи.
Если у Вас нет возможности или желания лично присутствовать в Земельном департаменте в момент регистрации перехода прав, Вы можете делегировать свои полномочия по регистрации недвижимости на Ваше имя любому другому лицу, оформив нотариальную доверенность. Сделать это можно, например, в нотариате Дубайского суда (Dubai Courts Notary Public). Стоимость нотариального заверения доверенности составляет 60 дирхам ОАЭ (около $16) плюс 150 дирхам (около $41) стоят услуги по набору текста доверенности на английском и арабском языках.
В момент регистрации перехода прав на недвижимость происходят финальные расчеты между продавцом и покупателем по сделке купли-продажи. Обычно, расчеты осуществляются посредством передачи от покупателя продавцу заранее подготовленных банковских чеков на необходимые суммы (т.н. Manager’s Cheques – аналог банковского векселя). Зачастую, такие чеки готовятся агентством недвижимости, ведущим сделку. Естественно, перед этим агентство должно получить все средства от покупателя. Расчеты наличными иногда встречаются, но не распространены в силу массы неудобств, которые с этим связаны.
Непосредственно перед выдачей покупателю регистрационного свидетельства, государственный регистратор просит покупателя и продавца произвести взаиморасчеты и подписать бумагу об отсутствии у продавца претензий по оплате за недвижимость. Для того, чтобы процесс завершения сделки прошел гладко, покупатель должен заранее подготовить все чеки и согласовать указанные в них имена и суммы с продавцом. Если сделку ведет агентство недвижимости, обычно оно берет на себя функцию координации и согласования платежей.
Любую дополнительную информацию о приобретении недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.
Как купить недвижимость в Дубае иностранцу?
Покупка недвижимости в Дубае нерезидентами страны – процедура серьезная и ответственная, но выполнимая, особенно если заручиться поддержкой проверенного специалиста с большим опытом. В 2021 году вопрос о том, как приобрести недвижимость в Дубае, интересует тысячи инвесторов и состоятельных граждан по всему миру, поскольку рынок жилья в ОАЭ находится на небывалом подъеме. Подробнее о том, как проходит процедура покупки недвижимости в Дубае, о ее особенностях и этапах расскажем далее.
Как купить недвижимость в ОАЭ гражданину РФ
Рынок жилья в эмирате предлагает массу интересных вариантов на любой вкус и кошелек. Кроме роскошных вилл и элитных апартаментов, не менее высоко ценятся недорогие квартиры в Дубае.
Чтобы стать собственником квартиры в Дубае, жителю России обходимо успешно завершить следующие этапы сделки:
- подписать договор купли-продажи;
- передать продавцу задаток за жилье от 5 до 25% от стоимости, в зависимости от вида покупки и вида недвижимости;
- заключить контракт на обслуживание дома;
- пройти процедуру регистрации и получить права собственности.
Процедура оформления недвижимости в Дубае
Процедура приобретения недвижимости в Дубае четко регулируется со стороны закона, поэтому в процессе сделки защищаются интересы как продавца, так и покупателя. В купле-продаже выделяют некоторые важные аспекты.
После выбора недвижимости необходимо связаться с ее владельцем, провести переговоры и определить условия продажи;
Условия продажи объекта фиксируются в документах: Форма А (Form A) и Форма Б (Form B);
Задаток. Это передача чека, выписанного покупателем на имя продавца объекта недвижимости. Его сумма, как правило, составляет около 10 % от стоимости квартиры/дома. До завершения сделки квитанция должна находиться у доверенного лица. В случае успешного окончания залог возвращается покупателю. Если же покупатель отказался от покупки, деньги переходят собственнику;
Оформление Сертификата об отсутствии возражений (NOC) – в офисе, в присутствии застройщика, или удаленно, через приложение RERA;
Подписание контракта купли-продажи. Происходит посредством оформления соглашения, известного как Меморандум о взаимопонимании (MoU). По-другому это соглашение называется Форма Ф (Form F). Данный этап требует участия посредника – агента недвижимости/брокера, который выступит свидетелем, поможет учесть все нюансы и проверить корректность информации, указанной в документе. Процедура регистрации в присутствии обеих сторон сделки в отделении регистрации и договоренностей (Registration Trustee Office).
К этому моменту у сторон должны быть подготовлены документы:
- Чек оплаты за покупаемую недвижимость у продавца;
- Документы, подтверждающие личности (Emirates ID, если такой имеется);
- Оригинал NOC с подписью застройщика;
- Заверенный и подписанный меморандум.
- После подтверждения личностей сторон, проверки их подписей на достоверность и соблюдения прочих формальностей, департамент (DLD) оформляет и выдает покупателю свидетельство о праве собственности (Title Deed) на имя последнего.
Защита иностранных покупателей
Перед тем, как стать собственником арабской недвижимости, потенциальному собственнику необходимо знать некоторые тонкости.
Государство ОАЭ осуществляет строгий контроль сделок купли-продажи на жилом рынке и защищает интересы всех их участников.
В Эмиратах существует множество зон свободного владения (а именно, 66), где иностранный гражданин может стать полноправным собственником купленного жилья;
В связи с ослаблением мер против пандемии коронавируса сектор жилья получил большой приток новых инвесторов и покупателей, благодаря чему рентабельность объектов возросла.
Налоги
На территории Дубая отсутствуют налоги на собственность, однако существует несколько обязательных платежей, которые должны платить все иностранные покупатели и собственники жилья. Это:
Регистрационные сборы, выплачиваемые продавцом и покупателем, как, например, пошлина за право собственности. Регистрационный сбор равен 4 % от стоимости жилья. Сумма может быть выплачена также единолично покупателем при обоюдном соглашении сторон сделки.
Регистрационный взнос – разовый платеж на сумму 2 000 AED (545 $) за помещение, цена которого не более 500 000 AED (136 130 $).
Свидетельство о законности владения собственностью – 70 $.
Оплата услуг агентов – оплачивается либо самостоятельно продавцом, либо пополам с покупателем. Цена услуг равна 2 % от стоимости сделки.
Стоит отметить, что если покупатель предпочел воспользоваться ипотечными средствами, ему также потребуется уплатить комиссию в размере 1 % от суммы кредита. В данном случае расчет регистрационного сбора будет происходить иначе и будет равен 0,25 % от суммы ипотеки + 290 AED.
Можно ли купить квартиру в Дубае удаленно?
Безусловно, да. Более того, в период пандемии онлайн-покупки стали настоящим спасением для рынка недвижимости Дубая. Они не только внесли значительный вклад в экономику страны, но и помогли облегчить процесс для покупателей из-за границы.
Покупка арабских квартир онлайн – шанс найти и купить жилье от собственника на выгодных условиях. Главное преимущество подобного рода сделок – отсутствие необходимости личного присутствия на территории Объединенных Арабских Эмиратов. Физически покупатель может находиться где угодно, просматривать понравившиеся варианты жилья, общаться с агентом и собственником в удобное время. Все манипуляции, необходимые для заключения сделки купли-продажи, совершаются удаленно.
Две особенности сделок подобного рода:
Дистанционный выбор объекта. Потенциальный покупатель просматривает варианты на сайте агрегатора недвижимости и обращается за помощью к специалисту для принятия наиболее оптимального решения.
Онлайн-экскурсия – одно из неоспоримых преимуществ. Вам не нужно самостоятельно выезжать на объекты, всю работу сделает риелтор. После отбора нескольких приглянувшихся вам вариантов он выезжает на место и начинает трансляцию в режиме реального времени, полностью показывает помещение и рассказывает о его особенностях.
Плюсы и минусы онлайн сделок
Покупка недвижимости онлайн остается актуальной, несмотря на ослабление карантинных мер. Во-первых, потому что удобно, во-вторых, выгодно. Подробнее о преимуществах удаленной покупки квартир ниже.
Экономия денег и времени – нет издержек за перелет в другую страну, наем переводчиков и оплату других вещей, сопряженных с поездкой.
Выбор и оценка объекта в удобное время в удобном месте.
Доступные инструменты поиска жилья.
Удобная коммуникация в мессенджерах или по видеосвязи с агентом недвижимости и собственниками.
Конкуренция с другими покупателями жилья на онлайн площадках ниже.
Минусы дистанционной покупки:
Уровень доверия к объекту и собственникам ниже ввиду невозможности личного осмотра помещения.
Выше риск выбрать неудачный объект.
Возможная проблема – отказ банка в открытии счета иностранному лицу.
Несколько советов
№1 Определить цель
Четкая цель покупки сузит круг поиска объекта и поможет эффективнее отбирать варианты. Нужна недорогая недвижимость в Дубае для сдачи в аренду? Или просторные апартаменты для семейной жизни? Проанализируйте собственные ожидания, чтобы понять, какой тип жилья вам необходим.
№2 Найдите локацию мечты
Расположение – один из важнейших факторов, формирующих качество жизни, и не менее важный для окупаемости инвестиций. Ответьте на вопрос: какой именно район вам нужен?
Для жизни – это район, откуда удобно добираться до места работы, где поблизости удобная инфраструктура, магазины, детские сады, школы и больницы, а главное – безопасная среда.
Для бизнеса районы высокой плотности заселения, преимущественно центральные, поскольку именно здесь самая большая концентрация туристов, а значит – рентабельность и быстрая окупаемость. В таких местах также проживают многие иностранные студенты, бизнесмены и работники фирм, поэтому здесь хорошее транспортное сообщение.
№3 Найдите проверенного агента недвижимости
Риелторские агентства в Дубае, как и застройщики, проходят аккредитацию. Каждое из них состоит в специальной государственной базе, а их сотрудники регулярно проходят курсы квалификации и подтверждают свои знания. Именно поэтому риски встретить недобросовестного агента здесь крайне малы. Однако прежде, чем довериться риелтору, стоит проверить его лицензию и узнать подробнее об агентстве.
№4 Проверьте продавца
Подлинность собственника можно проверить через Земельный департамент Дубая (DLD). Эта организация отвечает за передачу прав собственности при покупке и продаже жилья. Также можно запросить оригинал документа на право собственности.
№5 Копите сбережения заранее
Чтобы приобрести апартаменты в Дубае одной суммы на покупку объекта не достаточно. Потребуется основательная финансовая подушка, часть средств из которой пойдет на уплату вносов, услуг юриста, агента и переводчика. Кроме того, если вы собираетесь использовать ипотечные средства, банк запросит 25 % от стоимости жилья.
Поможем вам стать владельцем недвижимости в Дубае!
Хотите купить квартиру в Дубае, но не знаете с чего начать? Мы поможем определиться с выбором и стать собственником желанного объекта! Наши сотрудники возьмут на себя поиск жилья, его осмотр, подготовку необходимых документов, организуют переговоры с собственником и окажут комплексное сопровождение сделки купли-продажи.
По вопросам поиска и покупки недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах обращайтесь к менеджерам на сайте. Они подберут квартиру по вашему вкусу, предпочтениям и возможностям.
Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Дубае во фрихолд-зонах. К ним относится большинство популярных районов города: Дубай Марина, Даунтаун, Джумейра, Дубай Крик, а также многие другие кварталы, в том числе и зелёные пригороды.
За покупку недвижимости стоимостью от 205 000 долларов можно получить резидентскую визу Дубая на два года, которую можно продлевать, пока недвижимость находится в собственности. За более крупные инвестиции иностранцам выдают Золотую визу ОАЭ сроком до 10 лет.
Где купить недвижимость в Дубае
В ОАЭ существует три основных типа владения недвижимостью:
Фрихолд (freehold) — безусловное право собственности на недвижимость.
Лизхолд (leasehold) — покупка на правах аренды на срок от 10 до 99 лет.
Совместное владение (commonhold) — схема, при которой покупатели приобретают квартиры в полную собственность, объединяются в ассоциацию жильцов и совместно владеют общими территориями. При этом срок владения недвижимостью не ограничивается.
Гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), разрешено приобретать недвижимость во фригольд только в определённых районах эмиратов Аджман, Дубай, Рас-эль-Хайма и Умм-эль-Кайвайн. Здания и землю в других местах можно только арендовать на срок до 99 лет (лизгольд). Недвижимость нельзя приобрести во фригольд в эмиратах Шарджа и Абу-Даби.
Документы при покупке квартиры в Дубае
Если покупатель — физическое лицо, основным документом для оформления сделки является паспорт. Если недвижимость приобретается юридическим лицом, нужны учредительные документы, сертификат регистрации, решение совета директоров об инвестициях и паспорт доверенного лица компании. При этом иностранное юридическое лицо не имеет права приобретать недвижимость в ОАЭ.
При покупке недвижимости off-plan (до завершения строительства) застройщики должны предоставить покупателю такие документы: право собственности на землю, номер счета эскроу, разрешение Министерства земельных угодий и соглашение с подрядчиком.
Как купить недвижимость в Дубае гражданину России
Среди россиян наибольшим спросом пользуется недвижимость в Дубае. Покупка объектов в этом городе осуществляется в несколько этапов.
Этап 1. Выбор недвижимости
До 1 недели
В Дубае иностранцы могут покупать недвижимость во freehold-районах. Это, например, Марина, Даунтаун, Пальма-Джумейра, Эмаар-Тауэрс, Гринс, и Интернэшнл-Сити.
Этап 2. Резервирование объекта
От 3 дней до 2 недель
На этом этапе фиксируется стоимость недвижимости, и объект снимается с продажи. Для резервирования нужно оплатить небольшой задаток, вычитаемый из стоимости объекта.
В Дубае резервирование и оплата зачастую проходят онлайн. Покупатель и застройщик используют систему электронных платежей, которая связана с земельным департаментом Дубая.
Этап 3. Оплата и подписание договора купли-продажи
1–3 дня
Покупатель вносит либо полную сумму стоимости объекта, либо первый платёж и договаривается с продавцом о сроках последующих выплат.
Далее продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором обозначены площадь, стоимость, местоположение объекта и другие детали.
Этап 4. Получение свидетельства о праве собственности
2–3 недели
Покупатель получает свидетельство о праве собственности (title deed) после регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая. С этим документом можно оформлять резидентскую визу.
Налоги и сборы при покупке недвижимости в ОАЭ
Продавец и покупатель платят регистрационный сбор: 2 000 дирхамов (около 550 долларов США) для жилья стоимостью менее 500 тысяч дирхамов (до 137 000 долларов США) или 4 000 дирхамов (около 1 100 долларов США) для недвижимости стоимостью более 500 тысяч дирхамов (137 000 долларов США и более). Этот сбор оплачивается при приобретении жилья.
Также необходимо заплатить налог на передачу прав собственности. В Дубае он составляет 4%. Покупатель и продавец оплачивают его пополам: каждый по 2%. При уплате этого налога взимается административный сбор в размере 540 дирхамов (около 150 долларов США).
Пошлина при выдаче свидетельства о праве собственности — 250 дирхамов (около 70 долларов США).
Услуги риелторов при покупке в новостройке оплачивает продавец, а если речь идёт о вторичном объекте, то покупатель оплачивает комиссию в размере 2%.
Законодательство ОАЭ не требует обязательного участия юриста в сделке купли-продажи.