by Welton 
Жизнь в Объединённых Арабских Эмиратах вызывает всё больший интерес среди жителей Северной столицы. Один из самых известных петербуржцев, Павел Дуров, в 2017 году переехал в Дубай, а в 2021-м уже получил гражданство страны.
На фоне экономических потрясений спрос россиян на зарубежную недвижимость значительно вырос, а ОАЭ по-прежнему являются одним из приоритетных направлений для вложений. О том, почему выгодны инвестиции в недвижимость крупнейшего города страны, рассказал руководитель агентства Top Address Ислам Шангареев.
Многие россияне считают, что жилье в Эмиратах слишком дорогое. Насколько цены сопоставимы с ценами на жилье в Москве и Петербурге? Как сильно выросли цены?
— За год цены выросли на 15%, однако это мировая тенденция. Дубай — это регион, который чутко реагирует на все тренды, но с минимальной турбулентностью. Например, если в мире цены просядут на 40%, то здесь — всего 20-25%. Но если глобально цены вырастут на 40%, то в Дубае — уже на 50%.
Вообще местное жильё остаётся самым доступным в мире, особенно в элитном сегменте. В целом средняя стоимость сопоставима с Петербургом и Москвой. Но если мы к этому добавим качество недвижимости, блага, которые она даёт, то разница очевидна.
Ислам Шангареев со своей командой Top Address
А чем жилье принципиально отличается от российского?
— Я живу в жилкомплексе среднего класса на окраине города, в нём есть внутренний двор, бассейн, отдельные спортзалы для женщин и мужчин, пешеходные дорожки, детские площадки, рядом кинотеатр под открытым небом — классный семейный район. Из-за высокого уровня жизни в Дубае многие думают, что это ЖК элитного класса, но это обычная средняя недвижимость для этого города.
Именно поэтому жильё в Дубае приобретать выгоднее, чем в России. Но есть и другие значимые моменты — беспроцентная рассрочка, отсутствие налогов на недвижимость и высокий уровень доходности.
Если приобретать жильё под сдачу в аренду, как быстро оно окупится?
— Сдача в аренду “элитки” или люкса в Москве или Петербурге приносит 2-3% от стоимости, в среднем сегменте — 4–6%. В Дубае это в 2 раза больше, тут в среднем жильё окупается за 10 лет, а в некоторых случаях — за 6–7. В Петербурге же окупаемость составляет 23–25 лет.
А если говорить про коммерческую недвижимость?
— Коммерческая недвижимость очень сильно зависит от локации и трендов. Если место трендовое, то аренда будет невероятно доходная. Например, взять район Down Town, где находятся крупнейший ТРК в мире Dubai Mall и самый высокий небоскрёб “Бурдж Халифа”. Инвесторы, купившие там недвижимость 10 лет назад, получили от вложений раза в три больше.
Чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужно знать тенденции, как развиваются районы города. В основном этим занимаются опытные предприниматели, которые знают, на какие моменты следует обращать внимание.
Однако я рекомендую вкладывать в жилую недвижимость — её очень просто приобрести, сдать и продать. Аренда может быть не только на год, но и посуточно, а во время приездов сюда квартиру можно использовать для собственного проживания.
С коммерческими площадями всё сложнее — обязательно нужен арендатор, который заходит надолго, его поиски занимают время. А жильё всегда пользуется высоким спросом, поскольку 90% населения составляют экспаты.
К тому же “коммерция” сильно проседает во время кризисов. В этом плане показательна ситуация, которая была во время карантина, — жильё по-прежнему сдавалось, а недвижимость под бизнес простаивала.
Я смотрел ролики на вашем сайте, там вы говорите, что Дубай — это лучший город для инвестиций. Почему там стоит покупать жильё, какие ещё возможности открываются перед инвестором помимо высокой доходности?
— Покупатель недвижимости от 205 тыс. долларов получает вид на жительство, который даёт широкие преимущества. Становясь резидентом Дубая, вы можете оформить ВНЖ на членов вашей семьи. Кроме того, становятся доступны банковские счета, ипотека, покупка автомобиля в рассрочку, при этом процентные ставки здесь минимальны — 2-4%.
Вы сможете устроить ребёнка в школу, проживать здесь неограниченное количество времени (до истечения срока визы), получить водительское удостоверение. На основании резидентства можно оформлять визы в другие страны, зарегистрировать биржу — для россиян сейчас это особенно актуально.
Единственный минус, с которым сталкиваются экспаты, — это жара, а всё остальное — несметное количество плюсов. Здесь нет больших налогов, как в других странах с высоким уровнем жизни, куда ещё и очень сложно попасть.
Кроме того, город продолжает развиваться быстрыми темпами. Шейх сказал, что уже существующая инфраструктура — это только 20% от того, что он задумал. Гости приезжают и недоумевают, куда ещё строить? Но я знаком с долгосрочными планами и могу сказать — это только начало.
Дубай — это туристический хаб, его посещают десятки миллионов человек. Это бизнес-хаб — предприниматели со всех концов света прилетают, чтобы заключить здесь договоры и контракты. Вы спросите, почему именно сюда, — потому что это ещё и транспортный хаб, в Дубае приземляются рейсы со всего мира.
Также бизнесменов привлекает стабильная финансовая система. Дирхам уже более 20 лет привязан к доллару одним курсом — 3,67 к 1. Здесь есть все мировые банки. Легко не только инвестировать, но и выводить отсюда деньги. Сейчас гражданин России может быть 100%-ным владельцем местной компании, условия для бизнеса с каждым годом становятся лучше.
Полная безопасность, как денег инвестора, так и его личная. Для Дубая обыденность — встретить в полночь на улице детей, поскольку родители уверены, что с ними ничего не случится. Правопорядок обеспечивает большое количество камер и дорожных радаров, а также большие штрафы.
Почему при покупке стоит обращаться не напрямую к застройщику, а к профессиональным риелторам?
— На местном рынке не так много профессиональных брокеров, досконально знающих все тонкости. Я проживаю тут с 2006 года, и весь Дубай, который сейчас знаком россиянам, построен на моих глазах.
Здесь свыше 140 застройщиков, у каждого из них более десяти объектов, а у некоторых — сотни. Это тысячи строящихся зданий с кучей нюансов, в которых нужно разбираться, — цены, локации, инфраструктура, планы по дальнейшему развитию района. Простому покупателю для этого потребуется время, но, поскольку в ОАЭ приезжают инвесторы со всего мира, хорошие варианты раскупают буквально за несколько часов.
Или же вы можете купить недвижимость, которая уже не вырастет в цене, а рядом построят ещё одну свечку, и её будет сложнее продать.
Задача брокера — чтобы клиент был доволен своей покупкой, и тогда у него появится желание продолжить сотрудничество. Наша компания зарабатывает на всех видах услуг — покупка, продажа, аренда. То есть мы заинтересованы сделать свою работу качественно.
Второе — застройщик будет вам продавать ту недвижимость, которую ему выгодно реализовать. Другой проект, где условия лучше, он не будет предлагать, потому что объекты там и так раскупят. Мы же, как профессионалы, знаем об этом.
Top Address давно на рынке, и благодаря прекрасным отношениям с девелоперами мы можем предоставить хорошие скидки. За сделки с “первичкой” нам платят застройщики, а не клиенты. Кроме того, каждый брокер компании раз в год сдаёт государственные экзамены, чтобы подтвердить свою квалификацию.
Для того чтобы знать местную специфику, нужно проработать минимум 2 года. Новички же будут продавать то, что выгодно им, а не покупателю.
В отношении Дубая существует стереотип, что это каменные джунгли посреди пустыни, где больше ничего нет. В этом плане хочется узнать, как обстоят дела с городской средой, общественными пространствами, насколько комфортна повседневная жизнь…
— Ещё 5-10 лет назад самым популярным местом для семейного отдыха были торговые центры, но это далеко не всем нравится. Теперь же очевиден запрос на комфорт и здоровый образ жизни. Сейчас в Дубае огромное количество велодорожек, общественных парков, пляжей и детских площадок.
Озеленение идёт очень большими темпами — уже сложно представить, что когда-то тут была только лишь пустыня. Согласно генплану, 35% территории новых районов должны быть покрыты зелёными насаждениями, при этом ни одной пальмы, только лиственные породы деревьев.
